W jaki sposób nabywca nieruchomości w licytacji komorniczej może opróżnić kupione mieszkanie czy dom z osób i rzeczy?
Kupując w licytacji komorniczej dom czy mieszkanie, nabywca częstokroć boryka się z problemem niechcianych lokatorów – osób, które, mimo zmiany właściciela, nie chcą się wyprowadzić z zajmowanych pomieszczeń. W jaki sposób możemy opróżnić nabyty dom czy mieszkanie z jej dotychczasowych domowników? Odpowiedź na tak postawione pytanie znajdziemy w art. 999 kodeksu postępowania cywilnego.
Zgodnie z art. 999 § 1 k.p.c. prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i stanowi tytuł ujawnienia w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela. Innymi słowy, od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Aby zmiana ta została ujawniona w księdze wieczystej konieczny jest jednak wniosek nowego właściciela. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest również tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń. Nie ulega wątpliwości, że opróżnienie dotyczy zarówno rzeczy, jak też i osób. Oznacza to, że posiadając prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, nabywca może – bez konieczności wszczynania odrębnego postępowania o eksmisję – skierować sprawę do komornika, który będzie prowadził egzekucję według art. 1046 k.p.c. Z postanowienia o przysądzeniu własności nigdy nie będzie wynikało prawo dłużnika do lokalu socjalnego, także zastosowanie znajdzie § 4 art. 1046 k.p.c., zgodnie z którym wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszkania, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez właściwą gminę.
Co istotne, postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym skutecznym erga omnes, co oznacza, że upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciwko dłużnikowi, ale także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa (tak wprost art. 791 § 2 k.p.c. do którego odsyła art. 999 § 1 in fine k.p.c.). Egzekucja polegająca na opróżnieniu lokalu, prowadzona na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności może być skierowana przeciwko każdemu aktualnemu posiadaczowi nieruchomości, z wyłączeniem jedynie osób, które posiadają skuteczne względem wierzyciela prawo.
Autor artykułu:
adwokat Aneta Niedziałek-Łaski