30.06.2015

Egzekucja z nieruchomości obciążonej hipoteką

Prowadzenie egzekucji z nieruchomości obciążonej jedną lub kilkoma hipotekami jest w pełni dopuszczalne. Powstaje jednak pytanie o celowość takiej egzekucji. Zgodnie bowiem z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. Księgi wieczyste i hipoteka (Dz.U. 2013, poz. 707 t.j. ze zm.) wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed wieczycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Na podstawie zaś art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c., należności zabezpieczone hipoteką zaspokajane są zaraz po kosztach egzekucyjnych, należnościach alimentacyjnych i należnościach pracowniczych.

Oznacza to, że niezależnie od tego, czy wierzyciel hipoteczny wszczął i prowadzi egzekucję z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką, w przypadku skutecznej licytacji nieruchomości, podmiot, na którego rzecz została ustanowiona hipoteka, otrzyma swoją wierzytelność w pierwszej kolejności. Pozstali wierzyciele mogą nie otrzymać nawet części swojej wierzytelności. Wszystko zależy od dwóch wartości: wartości hipoteki i ceny, za jaką nieruchomość zostanie sprzedana. W sytuacji, kiedy wartość hipoteki przewyższa wartość nieruchomości, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, po odliczeniu kosztów postępowania egzekucyjnego, zostanie w całości przekazana wierzycielowi czy wierzycielom hipotecznym. „Zwykły” wierzyciel nie otrzyma nic. Kierowanie egzekucji do nieruchomości jest zatem w takim przypadku niecelowe, gdyż pociągnie za sobą tylko dodatkowe koszty (m.in. zaliczki na wynagrodzenie dla rzeczoznawcy majatkowego ds. szacowania nieruchomości).

Należy jednak zwrócić uwagę na aspekt psychologiczny wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości stanowiącej dom czy mieszkanie dłużnika. Wszczęcie i kontytunowanie egzekucji z takej nieruchomości może niejako zmusić dłużnika do zaspokojenia wierzyciela w inny sposób.

Autor artykułu: 

adwokat Aneta Niedziałek – Łaski